Bugün bu konuda 56 kişi online danıştı.
Siz de alanında uzman avukatlarımıza tüm süreci hemen danışabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların yeniden inşasını veya güçlendirilmesini amaçlayan, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bir süreçtir.
Bu süreçte en kritik konulardan biri, mülkünüzün gerçek değerinin nasıl hesaplandığı ve bu değerin size nasıl yansıtıldığıdır.
Tapusuz ya da kaçak yapıların dönüşüm sürecine girmesi, yapının hacizli veya kaçak olmasından çok, riskli olup olmamasına göre değerlendirilir.
Eğer bina afet riski taşıyorsa, 6306 sayılı Kanun kapsamına alınarak yıkılabilir ya da güçlendirilir.
Ancak yapı bir sit alanı içinde yer alıyorsa, bu durumda 6306 değil, 5366 sayılı Kanun hükümleri uygulanır ve yetki doğrudan valiliktedir.
Riskli olarak tespit edilen yapılar için süreç şöyle işler:
Tapuya Şerh: Yapı riskli olarak tespit edilirse, bu durum tapu kütüğüne işlenir.
Yıkım Süreci: Maliklere en az 60 gün süre verilir. Süre dolduğunda yıkım gerçekleşmemişse, idare ek süre tanıyarak yapıların boşaltılmasını ve yıkımını yapar veya yaptırır.
Maliyet İpoteği: Yıkım masrafları, maliklerin tapu kaydındaki arsa paylarına ipotek olarak yazılır.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların değeri, Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) bağlı lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından belirlenir.
Bu değer, dönüşüm projelerinde hak sahipleriyle yapılacak anlaşmalarda esas alınır.
Oybirliği sağlanamazsa, maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınabilir.
Karara katılmayanlara satış tebliğ edilir. Satış işlemi açık artırma ile diğer maliklere yapılır.
Satış başarılamazsa, rayiç bedel ödenerek Hazine adına tescil yapılır.
| Kriter | Açıklama | Değeri (TL) |
|---|---|---|
| Arsa Piyasa Değeri | 400 m² arsa × 12.000 TL/m² | 4.800.000 |
| Mevcut Yapının Yıkım Bedeli | Eski binanın yıkımı ve bertarafı | -100.000 |
| Emsal Artışı (Yeni inşaat) | İlaveten kazanılan m² değeri | +900.000 |
| Tahmini Proje Değeri | Uzman raporuna göre hesaplanan | 5.600.000 |
6306 sayılı Kanun’a göre:
Üçte iki çoğunlukla alınan karar, karara katılmayanlara tebliğ edilir.
15 gün içinde kabul edilmezse, arsa payları açık artırma ile satılır.
Satış yine gerçekleşmezse, devlet rayiç değeri ödeyerek bu payları Hazine adına tescil ettirir.
Kaçak veya tapusuz yapılar için dönüşüm süreci bazı riskler barındırır:
Eğer tapu yoksa, maliklik iddiası zayıf olabilir.
Ancak iskânı olmayan ama arsa payı tapusu bulunan yapılar dönüşümden yararlanabilir.
Hukuki belgelerle (elektrik, su aboneliği, yapı ruhsatı gibi) hak sahipliği ispat edilebilir.
Kentsel dönüşüm süreci sadece mühendislik değil aynı zamanda hukuki, ekonomik ve idari bir planlamadır. Özellikle:
Değerin düşük hesaplanması,
Açık artırmada haksız satış,
Tapusuz yapıların dışlanması gibi durumlar,
hak kayıplarına yol açabilir.
Bu nedenle bir kentsel dönüşüm avukatından destek almanız, hem mülkiyet hakkınızın korunmasını sağlar hem de süreci sağlıklı yönetmenize yardımcı olur.
Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, taşınmazınıza ilişkin değerleme, malikler arası anlaşma ve Bakanlık nezdinde işlemler konusunda hukuki danışmanlık sunmaktayız.
Bizimle iletişime geçin: 0 212 224 44 22
